Daně Airbnb a krátkodobý pronájem 2026

Pronájem vs ubytovací služba

Hranice mezi „pronájem nemovitosti" a „poskytování ubytovacích služeb" je zásadní. Klasifikační kritéria:

• Délka pobytu — krátkodobé (dny, týdny) → ubytovací služba; dlouhodobé (měsíce, roky) → pronájem
• Doplňkové služby — výměna ručníků, úklid, snídaně, recepce → ubytovací; jen klíče a podpis smlouvy → pronájem
• Marketing a frekvence — aktivní propagace, neustálé zákazníky → ubytovací; jednou ročně přes inzerci → pronájem
• Smluvní vztah — nájemní smlouva → pronájem; rezervace přes platformu → ubytovací

Airbnb a Booking jsou téměř vždy ubytovací služba — z výše uvedených kritérií typicky splňují všechna. Výjimkou může být pronájem stejnému nájemci na 6+ měsíců (pak nájemní smlouva).

Povinnost živnosti

Pravidelný krátkodobý pronájem podléhá volné živnosti „Ubytovací služby" (živnostenský list). To znamená:

• Registrace na živnostenském úřadě (zdarma online, IČO obvykle za pár dní)
• Povinnost sociálního a zdravotního pojištění jako OSVČ
• Možnost vést daňovou evidenci nebo zvolit paušální daň/výdajový paušál
• Příjem patří do § 7 (podnikání), nikoli § 9 (pronájem)

Někteří pronajímatelé chybně tvrdí, že provozují jen „pronájem" — finanční úřad ale při kontrole zpravidla reklasifikuje a doměří daň + pokuty zpětně. Riskantní hra.

Výdajový paušál pro Airbnb

Pro § 7 (podnikání) platí výdajový paušál 60 % (volná živnost) — z příjmů z Airbnb si můžete odečíst 60 % jako výdaje. Strop 1 200 000 Kč výdajů ročně (z obratu 2 mil. Kč).

Pro typický Airbnb byt s ročními příjmy 300–500 tis. Kč je paušál 60 % atraktivní — bez evidence dokladů, jednoduché přiznání.

Alternativa: paušální daň (měsíční platba namísto přiznání) — viz Paušální daň OSVČ. Pro Airbnb pronajímatele s obratem do 2 mil. často optimální volba.

DPH a Airbnb

Klíčový rozdíl oproti klasickému pronájmu:

• Dlouhodobý pronájem je z DPH osvobozen bez nároku na odpočet
• Krátkodobý pronájem (ubytovací služba) podléhá DPH 12 % (snížená sazba pro ubytování)

Důsledky:

• Krátkodobé pronájmy se počítají do obratu pro povinnou DPH registraci (limit 2 mil. Kč za 12 měsíců)
• Po překročení limitu musíte fakturovat hostům s 12% DPH
• Můžete si odečítat DPH ze vstupů (nákupy vybavení, opravy, energie)

Pro malé Airbnb (1 byt, sezónní pronájem) zpravidla obrat nepřesáhne 2 mil. Kč → DPH se neřeší. Pro provozovatele 3+ bytů celoročně může být DPH registrace povinná.

Místní poplatky obce

Krátkodobý pronájem podléhá místnímu poplatku za pobyt (zákon o místních poplatcích). Pravidla:

• Maximum 50 Kč za noc na osobu (od 2020)
• Konkrétní výši stanoví obec — v Praze 50 Kč, menší obce často 15–30 Kč, někde 0 Kč
• Pronajímatel jako plátce vybírá poplatek od hosta a odvádí obci (typicky čtvrtletně)
• Osvobozeny: děti do 18 let, osoby s ZTP/P, lidé v péči o nemocné, zaměstnanci na služebních cestách za určitých podmínek

Některé obce navíc vyžadují registraci ubytovacího zařízení (typu „turistická ubytovna" či „pension") — k tomu evidenční systém s hosty.

Hlášení hostů policii

Pronajímatel ubytovacích služeb má povinnost hlásit cizince Cizinecké policii do 3 pracovních dnů od příjezdu. Pro:

• Občany ČR — žádné hlášení
• Občany EU — hlášení do 3 pracovních dnů (formulář online)
• Občany třetích zemí — hlášení do 3 pracovních dnů + povinnost vést knihu hostů

Airbnb i Booking poskytují nástroje pro automatické hlášení přes systém Ubyport — zaregistrujete se a údaje hostů se předávají automaticky.

Daně z platformy — Airbnb sráží daň

Od 1.1.2023 platí DAC7 směrnice — platformy typu Airbnb a Booking automaticky reportují příjmy hostitelů daňovým úřadům členských států EU. Finanční úřad ČR tedy vidí vaše roční výnosy přímo z platformy.

Důsledek: pokud neuvedete příjmy z Airbnb do přiznání, finanční úřad to s velkou pravděpodobností odhalí. Doměrek + úroky + pokuty se kumulují velmi rychle.

Některé platformy navíc srážejí daň přímo u zdroje (typicky v zemi pronájmu, ne v ČR) — to se promítá do smluv o zamezení dvojího zdanění a může v ČR započíst.

Praktická doporučení

• Před prvním pronájmem si zařiďte živnostenský list — fronta na ŽÚ je krátká, IČO obdržíte do 5 dnů.
• Pro menší objem (1 byt, příjem do 500 tis. Kč ročně) volte paušální daň — nejjednodušší administrativa.
• U 3+ bytů celoročně propočítejte DPH registraci — vstupní odpočty mohou činit hraniční rozhodnutí výhodným.
• Používejte integrované nástroje (Smoobu, iGMS, Hostaway) pro automatické hlášení Ubyport, výpočet poplatků a souhrnnou evidenci přes platformy.
• Pamatujte na DAC7 reporting — Airbnb a Booking předávají vaše roční příjmy finančnímu úřadu. Skrýt to nejde.
• Pro pronájmy delší 6 měsíců stejnému hostovi zvažte přechod na klasickou nájemní smlouvu (§ 9) — výrazně jednodušší daňový režim.