Daně z pronájmu nemovitosti 2026: paušál 30 %

Tři varianty zdanění pronájmu

Příjem z pronájmu nemovitosti může spadat do tří různých sekcí zákona:

• § 9 — Příjmy z pronájmu — typicky byt v osobním vlastnictví, není v obchodním majetku, ne sloužící podnikání
• § 7 — Příjmy z podnikání — nemovitost je v obchodním majetku OSVČ nebo součástí podnikatelské činnosti (např. realitní makléř)
• § 10 — Ostatní příjmy — krátkodobý pronájem typu Airbnb (viz Airbnb a krátkodobý pronájem)

Tento článek se zaměřuje na klasický dlouhodobý pronájem podle § 9 — typicky pronájem bytu rodině nebo studentovi na nájemní smlouvu.

Co je pronájem podle § 9

Pod § 9 spadá příjem z:

• Pronájmu nemovitých věcí (byty, domy, pozemky, garáže) — i podnájem
• Pronájmu movitých věcí (auto, stroj), pokud nejde o občasné a krátkodobé pronájmy (ty jsou v § 10)
• Bezúplatného příjmu z příležitostného nájmu

Klíčové: nemovitost nesmí být v obchodním majetku ani sloužit k vlastnímu podnikání. Pokud máte byt formálně jako investiční majetek své s.r.o., je to § 7 PO (pro firmu), nikoli § 9 FO.

Skutečné výdaje vs paušál 30 %

Stejně jako u podnikání máte dvě možnosti:

• Skutečné výdaje — náklady na opravy, údržbu, daň z nemovitých věcí, pojištění, úroky z hypotéky, odpisy, společenský fond, energie placené pronajímatelem, kdykoli zhodnocení
• Paušál 30 % z příjmů — strop 600 000 Kč výdajů ročně (tj. paušál se uplatní z prvních 2 mil. Kč příjmu)

Paušál 30 % je atraktivní pro pronajímatele s nízkými skutečnými náklady — typicky byt v dobrém stavu bez velkých oprav. Pro nemovitost s probíhající rekonstrukcí, vysokými úroky z hypotéky nebo náročnou údržbou jsou skutečné výdaje výhodnější.

Volba se provádí každoročně — můžete jeden rok paušál, příští rok skutečné, podle situace.

Odpisy nemovitosti

Pokud volíte skutečné výdaje, lze uplatnit daňové odpisy nemovitosti. Pravidla:

• Nemovitost se odepisuje 50 let (skupina 5) — roční odpis cca 2 % vstupní ceny
• Vstupní cena = pořizovací cena (kupní cena + výdaje na pořízení) nebo cena obvyklá při bezúplatném nabytí
• Odpisy se uplatňují jen po dobu pronájmu — pokud byt rok neměl nájemníka, odpis za ten rok nelze
• Pozemek se neodpisuje — pouze stavební část nemovitosti

Příklad: koupený byt za 4 mil. Kč (z toho 3,5 mil. stavba + 0,5 mil. pozemek). Roční odpis 2 % ze 3,5 mil. = 70 000 Kč ročně. Při ročním nájmu 240 000 Kč to znamená významnou daňovou úlevu.

Úroky z hypotéky

Pokud si na pronajatou nemovitost berete hypotéku, úroky jsou daňově uznatelné jako skutečné výdaje. Pozor:

• Úroky lze uznat jen v rozsahu pronájmu — pokud byt používáte i sami (např. víkendová chata pronajímaná sezónně), poměrně
• Při kombinaci § 9 a § 4 (vlastní bydlení s odpočtem úroků jako fyzická osoba) si vyberete — buď odpočet z § 4 (snižuje daňový základ z celého příjmu), nebo úroky jako skutečné výdaje § 9 (snižují základ jen v sekci 9)
• U investiční hypotéky typicky lepší jako výdaj § 9 — vyšší sazba úroku se naplno uplatní

Energie a služby spojené s pronájmem

Klíčový rozdíl podle kdo platí:

• Nájemce platí přímo dodavatelům energií — pronajímatele se to daňově netýká, žádný příjem
• Pronajímatel přijímá zálohy a platí dodavatelům, jednou ročně vyúčtuje — daňově neutrální, ale musí to být vyúčtováno (jinak se zálohy považují za příjem)
• Pronajímatel platí pevně, započítává do nájmu — energie jsou jeho daňový výdaj, celý nájem (vč. energie) je příjem

Pro daňovou jednoduchost se vyplatí variant 1 — energie přímo na nájemce. Vyhne se administrativnímu vyúčtování.

Daňové přiznání pronajímatele

Příjmy z pronájmu se uvádějí v daňovém přiznání jako samostatný oddíl § 9:

• Celkový roční příjem (suma všech nájmů)
• Volba: paušál 30 % nebo skutečné výdaje (rozepsané položky)
• Základ daně z pronájmu = příjem − výdaje
• Daň 15 %, případně 23 % nad limit celkového základu daně

Pronájem se nepočítá do obratu pro DPH registraci — pronájem nemovitosti je z DPH osvobozen (s výjimkou krátkodobých ubytovacích služeb, viz Airbnb).

Pojistné nehradíte z příjmů z pronájmu — § 9 není zdrojem pro sociální ani zdravotní pojištění.

Ztráty z pronájmu

Pokud výdaje (typicky rekonstrukce) převýší příjmy, vzniká daňová ztráta. Pravidla:

• Ztrátu z § 9 lze kompenzovat s ostatními příjmy v daném roce (např. ze zaměstnání, z podnikání)
• Pokud i tak vznikne celková daňová ztráta, lze ji přenést do 5 následujících let
• Při volbě paušálu ztráta nikdy nevznikne — paušál vždy generuje kladný základ

Časté využití: rok velké rekonstrukce před zahájením pronájmu — ztráta se započítá proti vyšší zaměstnanecké dani, fyzická osoba dostane přeplatek.

Praktická doporučení

• Pro standardní byt v dobrém stavu s nízkými výdaji volte paušál 30 % — jednoduché, bez evidence dokladů.
• Pro investiční nemovitost s hypotékou a rekonstrukcemi volte skutečné výdaje + odpisy — daňová úspora je významná.
• Veďte evidenci všech faktur spojených s nemovitostí — i kdyby paušál v daném roce, příští rok můžete přejít na skutečné a doklady se budou hodit.
• Při prodeji pronajímané nemovitosti se uplatní § 10 (ostatní příjmy) s časovým testem 10 let — viz Daň z prodeje nemovitosti.
• Pamatujte, že pronájem podle § 9 není zdrojem pro ČSSZ ani zdravotku — pojistné neplatíte, ale ani nezvyšujete budoucí důchod.